De la VPO a la Vivienda Social

Julio Rodríguez López (Economistas frente a la Crisis)
La realidad del mercado de vivienda actual confirma que el instrumento sobre el que se basó durante casi medio siglo la política de vivienda en España, la vivienda de protección oficial (VPO),  desempeña  ahora un papel reducido y hasta perturbador. La crisis presente, caracterizada por la presencia de un  exceso de demanda en el mercado del alquiler, requiere adoptar un amplio conjunto de medidas en materia de política de vivienda. Entre ellas, la reforma del sistema de vivienda protegida ocupa un puesto destacado.
Según las Naciones Unidas, “la vivienda social es parte del sistema de vivienda diseñada para atender  a las necesidades de los hogares que no pueden acceder a la misma en las condiciones del mercado”. Algunos de los rasgos más destacados de la vivienda social  son el predominio entre las mismas del alquiler como forma de tenencia, la asequibilidad de la vivienda y el impulso  aportado a su creación por las administraciones públicas.
En la postguerra mundial se promovió en numerosos países la construcción de amplios volúmenes de viviendas sociales. Con la aparición de las crisis económicas derivadas de  los precios de la energía y, sobre todo, tras la última crisis económica mundial (2008-2014),  los ajustes presupuestarios castigaron a la vivienda social. En numerosos países europeos la política de vivienda se limita  a asignar ayudas a los inquilinos de viviendas de alquiler privado, dejando el ajuste en manos del mercado.
En el caso de España, lo más parecido a las viviendas sociales han sido las viviendas de protección oficial. Sobre el papel, los adquirentes de estas viviendas no debían de superar unos determinados ingresos, las viviendas tenían que destinarse a residencia habitual, la superficie máxima era de 90 m2 y el precio de venta no debería de superar un determinado nivel, en función del denominado “módulo”.
Desde la segunda mitad del siglo pasado y hasta 2008, la política estatal de vivienda ha descansado en la promoción y venta de nuevas VPO. La inmensa mayoría de estas viviendas se han destinado a la venta. Entre 1952 y 2016 se construyeron en España casi siete millones de VPO, el 35% de las viviendas  principales de España. Hasta 2001 el 70% de los hogares españoles accedió a una vivienda a través de una VPO.
La orientación de la política de vivienda hacia la propiedad, fomentada sobre todo por el régimen de Franco y apenas corregida tras la llegada de la democracia, es la principal causa explicativa de la hasta ahora reducida presencia del alquiler, que alcanzó en España el más bajo nivel dentro de los países occidentales.
La desaparición de la VPO de los planes de vivienda ha reducido las posibilidades de acceso a la vivienda a amplios sectores de la población de España. Sin embargo, se advierte que el sistema necesita de una puesta al día antes de proceder a relanzarlo. Esto es así porque los plazos legales previstos para la descalificación de una vivienda como protegida  se han acortado de forma significativa, se ha abusado de la discrecionalidad en las autorizaciones de descalificación.
En un periodo de rápidos y acusados aumentos de los precios de las viviendas, la descalificación de una VPO, para pasarla a ser una vivienda “libre”,  implica el logro de una significativa plusvalía para el propietario. De este modo la demanda de viviendas protegidas tiene un doble aliciente, el disfrute de la vivienda y la rápida venta de la misma para percibir la diferencia entre el precio de mercado y el precio máximo legal al que se adquirió. Los precios de tasación del Ministerio de Fomento revelan que en el último trimestre de  2018 el precio medio de una vivienda libre superaba en un 45% al precio medio de una vivienda protegida.
Se ha estimado que el parque de viviendas sociales de alquiler en España se eleva solo a unas 275.000 viviendas, el 1,5% del total de viviendas existentes en España. Los siete millones de viviendas construidas en un periodo de medio siglo se han transformado, cada vez a más velocidad,  en viviendas libres, lo que explica que el parque de viviendas sociales de España solo supere en presencia a relativa a los de Rumania, Letonia y Chipre (C. Trilla y J. Bosch, “El parque público de viviendas en España”, Fundación Alternativas, 2018).
Entre 2013 y 2017 los alquileres han crecido en España en un 30%, mientras que los salarios lo han hecho solo en un 2,1%. El problema de acceso se ha endurecido, y no hay un parque social de viviendas para cubrir las necesidades de numerosos hogares, reales y potenciales. Resulta evidente que  la política de vivienda debe de reforzarse, lo que exige la puesta al día de la normativa de VPO, de forma que las viviendas protegidas que se construyan lo sean para siempre y se las demande para que presten un servicio y no para que el adquirente haga  negocio con la compra, descalificación y venta, como ha sucedido hasta ahora.

De la VPO a la Vivienda Social

Julio Rodríguez López¹

La realidad del mercado de vivienda actual confirma que el instrumento sobre el que se basó durante casi medio siglo la política de vivienda en España, la vivienda de protección oficial (VPO), desempeña ahora un papel reducido y hasta perturbador. La crisis presente, caracterizada por la presencia de un exceso de demanda en el mercado del alquiler, requiere adoptar un amplio conjunto de medidas en materia de política de vivienda. Entre ellas, la reforma del sistema de vivienda protegida ocupa un puesto destacado.

Según las Naciones Unidas, “la vivienda social es parte del sistema de vivienda diseñada para atender a las necesidades de los hogares que no pueden acceder a la misma en las condiciones del mercado”. Algunos de los rasgos más destacados de la vivienda social son el predominio entre las mismas del alquiler como forma de tenencia, la asequibilidad de la vivienda y el impulso aportado a su creación por las administraciones públicas.

En la postguerra mundial se promovió en numerosos países la construcción de amplios volúmenes de viviendas sociales. Con la aparición de las crisis económicas derivadas de los precios de la energía y, sobre todo, tras la última crisis económica mundial (2008-2014), los ajustes presupuestarios castigaron a la vivienda social. En numerosos países europeos la política de vivienda se limita a asignar ayudas a los inquilinos de viviendas de alquiler privado, dejando el ajuste en manos del mercado.

En el caso de España, lo más parecido a las viviendas sociales han sido las viviendas de protección oficial. Sobre el papel, los adquirentes de estas viviendas no debían de superar unos determinados ingresos, las viviendas tenían que destinarse a residencia habitual, la superficie máxima era de 90 m2 y el precio de venta no debería de superar un determinado nivel, en función del denominado “módulo”.

Desde la segunda mitad del siglo pasado y hasta 2008, la política estatal de vivienda ha descansado en la promoción y venta de nuevas VPO. La inmensa mayoría de estas viviendas se han destinado a la venta. Entre 1952 y 2016 se construyeron en España casi siete millones de VPO, el 35% de las viviendas principales de España. Hasta 2001 el 70% de los hogares españoles accedió a una vivienda a través de una VPO.

La orientación de la política de vivienda hacia la propiedad, fomentada sobre todo por el régimen de Franco y apenas corregida tras la llegada de la democracia, es la principal causa explicativa de la hasta ahora reducida presencia del alquiler, que alcanzó en España el más bajo nivel dentro de los países occidentales.

La desaparición de la VPO de los planes de vivienda ha reducido las posibilidades de acceso a la vivienda a amplios sectores de la población de España. Sin embargo, se advierte que el sistema necesita de una puesta al día antes de proceder a relanzarlo. Esto es así porque los plazos legales previstos para la descalificación de una vivienda como protegida se han acortado de forma significativa, se ha abusado de la discrecionalidad en las autorizaciones de descalificación.

En un periodo de rápidos y acusados aumentos de los precios de las viviendas, la descalificación de una VPO, para pasarla a ser una vivienda “libre”, implica el logro de una significativa plusvalía para el propietario. De este modo la demanda de viviendas protegidas tiene un doble aliciente, el disfrute de la vivienda y la rápida venta de la misma para percibir la diferencia entre el precio de mercado y el precio máximo legal al que se adquirió. Los precios de tasación del Ministerio de Fomento revelan que en el último trimestre de 2018 el precio medio de una vivienda libre superaba en un 45% al precio medio de una vivienda protegida.

Se ha estimado que el parque de viviendas sociales de alquiler en España se eleva solo a unas 275.000 viviendas, el 1,5% del total de viviendas existentes en España. Los siete millones de viviendas construidas en un periodo de medio siglo se han transformado, cada vez a más velocidad, en viviendas libres, lo que explica que el parque de viviendas sociales de España solo supere en presencia a relativa a los de Rumania, Letonia y Chipre (C. Trilla y J. Bosch, “El parque público de viviendas en España”, Fundación Alternativas, 2018).

Entre 2013 y 2017 los alquileres han crecido en España en un 30%, mientras que los salarios lo han hecho solo en un 2,1%. El problema de acceso se ha endurecido, y no hay un parque social de viviendas para cubrir las necesidades de numerosos hogares, reales y potenciales. Resulta evidente que la política de vivienda debe de reforzarse, lo que exige la puesta al día de la normativa de VPO, de forma que las viviendas protegidas que se construyan lo sean para siempre y se las demande para que presten un servicio y no para que el adquirente haga negocio con la compra, descalificación y venta, como ha sucedido hasta ahora.