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Vivir de las rentas sigue siendo negocio para los fondos de inversión

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Acción contra el fondo de inversión Blackstone© JUAN ZARZA

Publicado originalmente en ElSaltoDiario.com

Martín Cúneo

@MartinCuneo78

Si alguien pensaba que la ley de vivienda creaba inseguridad jurídica y ahuyentaba a los inversores, que se lo digan al acuerdo que acaba de firmar el fondo soberano de Singapur con el fondo local Azora para construir 8.000 viviendas destinadas al alquiler con una inversión de 1.500 millones de euros. Según un comunicado de Azora, socia de Goldman Sach en el escándalo de la compra de viviendas sociales de la Comunidad de Madrid, “el mercado residencial en alquiler español es uno de los que presenta mayor oportunidad de crecimiento en Europa, sustentado por un déficit estructural de vivienda en alquiler estimado en 2,5 millones de unidades”. Faltan 2,5 millones de viviendas y el dinero ha hablado: la ley de vivienda no va a terminar con la burbuja del alquiler ni va a ser capaz de proporcionar esas viviendas que faltan en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Palma de Mallorca o Valencia, donde se centrará la actividad de estos fondos de inversión.

Y no es un caso único, tras algunas dudas por el alcance que podrían tener las medidas del Gobierno, los fondos de inversión han vuelto a meter billete en el negocio conocido como “build to rent”, construir para alquilar. La plataforma Stay, propiedad de los fondos Nuveen y Kronos, invertirá 170 millones para levantar 1.500 viviendas de alquiler en Madrid, dentro de un proyecto más amplio que incluye un total 5.000 pisos en cinco años. Un proyecto de similares tiempos y proporciones comparten el fondo francés Primonial y el grupo Lar, que prevén construir pisos para alquilar por valor de 1.000 millones de euros. En total, las promotoras, los bancos y los fondos de inversión plantean en los siguientes años la construcción de 53.060 viviendas para alquilar, según un reciente estudio de la consultora inmobiliaria Atlas.

Según un comunicado del fondo de inversión Azora, “el mercado residencial en alquiler español es uno de los que presenta mayor oportunidad de crecimiento en Europa, sustentado por un déficit estructural de vivienda en alquiler estimado en 2,5 millones de unidades”

El negocio inmobiliario y del alquiler, dicen desde el Sindicat de Llogaters (sindicato de inquilinos) de Catalunya, sigue siendo “del todo rentable”, pero las diversas regulaciones, en especial en Catalunya, han reducido el margen de beneficio y algunos inversores han comenzado a impacientarse. Es el caso del fondo de inversión estadounidense Blackstone, el principal casero privado de España, que ha anunciado la venta de algunas de sus carteras de viviendas en alquiler.

La “lógica depredadora” de este fondo, señalan desde el Sindicat, les lleva a buscar un “beneficio máximo y creciente aunque sea a expensas de expulsar de sus casas a miles de personas que pagan el alquiler cada mes”. Eso es exactamente lo que Blackstone está intentando hacer después de anunciar que no tiene intención de renovar parte de los 2.300 contratos de alquiler que tiene firmados en Catalunya. La venta de estas viviendas podría desencadenar una “oleada de desahucios invisible de grandes dimensiones”, señalan.

Según cuenta a El Salto la portavoz del Sindicat de Llogaters Carme Arcarazo ha habido en los últimos meses un giro en la mesa de negociación con Blackstone. “Se han cerrado en banda y las familias están muy preocupadas”, dice. Muchos de los pisos que serán vendidos ya habían sido vaciados en los últimos meses, explica, pero quedan dentro centenares de familias con historias de vida muy diversas: desde hogares que sobreviven con alquileres sociales después de sufrir una ejecución hipotecaria a familias que deben pagar más de 1.200 euros al mes tras sufrir subidas abusivas. 

Por eso, los afectados han decidido organizarse dentro de este sindicato para hacer frente a la amenaza del fondo de inversión estadounidense. Decenas de familias afectadas por Blackstone ya participaban en este colectivo y otras 60, provenientes de dos bloques de Badalona, se habían sumado recientemente. Sin embargo, el estancamiento de las negociaciones y la confirmación de que no habrá renovaciones de contrato ha llevado a aumentar la presión: “Si Blackstone no escucha la demanda de renovar el contrato de un centenar de inquilinos, lo tendrá que hacer con muchas más”, dicen. 

Para Arcarazo, la decisión de Blackstone se debe a un “cambio de ciclo”. Los tiempos han cambiado desde 2012, explica, cuando Blackstone llegó a España y se encontró con unas “condiciones hechas a medida” por el Gobierno del PP: alquileres de tres años, un mercado desregulado, desahucios express, socimis que permiten pagar pocos impuestos y un patrimonio inmobiliario público y de la banca quebrada a precio de saldo. 

En esos años Blackstone saltó a la fama después de comprar 1.860 viviendas públicas al Ayuntamiento de Madrid de Ana Botella. El fondo pagó por la operación 128,5 millones, una media de 69.000 euros por piso. Poco después Blackstone entró en Catalunya con la compra de 6.400 millones de euros en hipotecas tóxicas de CatalunyaCaixa y fue creciendo con activos del BBVA, Banco Popular, Santander o de la Sareb.

A través de un complejo entramado de empresas y socimis, como Alquilovers, Budmac Investment, Anticipa Real Estate, Torbel Investments, Euripo Properties, Albirana Properties, Testa Residencial, Blackstone se ha convertido en el mayor propietario privado de España con 40.000 viviendas y en el principal inversor en hoteles del país, con 17.350 habitaciones.

Para llegar a esta posición, este fondo de capital riesgo que atesora 370.000 millones de euros en todo el mundo, se aprovechó de la compra de hipotecas impagables a bajos precios “negándose a ofrecer soluciones a los hogares vulnerables”, narran desde el Sindicat de Llogaters. Y para conseguir estas altas tasas de rentabilidad, según denuncian, el fondo con sede en Nueva York no ha dudado en recurrir a “una espesa red de sociedades interpuestas en paraísos fiscales”, a la “extorsión y a las amenazas”, así como al “chantaje como moneda de cambio”. Chantajes como los de noviembre de 2018, cuando amenazó con irse del país si salían adelante las propuestas más ambiciosas de la reforma de la ley de alquileres del primer Gobierno de Pedro Sánchez.

Una década después del desembarco de Blackstone en Catalunya, “la época de las vacas gordas se ha acabado”, dicen desde el Sindicat de Llogaters. “Ahora todos los contratos son de siete años en vez de tres, en Catalunya hay una regulación de los alquileres que realmente está funcionando y es potente, no se pueden subir los precios y en el caso que sean demasiado altos para la zona donde se encuentran, están obligados a bajarlos”, explica Arcarazo. También influye en este “cambio de ciclo” el alcance de la ley catalana 24/2015, que obliga a los grandes propietarios a ofrecer alquileres sociales a familias vulnerables en procesos de desahucio. Además, la ley de vivienda en trámite, aunque tiene un alcance mucho más limitado que la regulación catalana, “rema en la misma dirección”. 

“Compraron a un precio muy barato y durante estos años han conseguido tener una rentabilidad altísima gracias a echar inquilinos o ahogarlos con subidas abusivas. Ese ciclo parece que se ha terminado”, resume Arcarazo

Los actuales precios de la vivienda, que no han dejado de crecer desde 2015, hacen que la venta se haya convertido en una buena opción, señala Arcarazo, y que Blackstone busque mayores rentabilidades en otros sectores en auge. 

Pero no se trata solo de un tema de Catalunya. En octubre de 2021, Blackstone inició la venta de 800 pisos en diferentes barrios de Madrid y localidades de la región. La identidad de los posibles compradores, otros fondos de inversión según Cinco Días, revela que el “comprar para alquilar” quizá no sea ya tan interesante para Blackstone, pero sí para muchos otros fondos, como Axa, Ares, DWS, Tectum, Primonial, Aberdeen o Neinor. Un mes después, Blackstone anunciaba que vendería otras 3.100 viviendas de su socimi Albirana, nacida en 2014 para agrupar las propiedades procedentes de la quebrada Catalunya Caixa. 

“Compraron a un precio muy barato y durante estos años han conseguido tener una rentabilidad altísima gracias a echar inquilinos o ahogarlos con subidas abusivas. Ese ciclo parece que se ha terminado”, resume Arcarazo.

Tendencias que parecen opuestas

El panorama parece confuso: por una parte, un fondo de inversión como Blackstone comienza a retirarse del mercado del alquiler y a vender parte de sus pisos en España. Por otra, decenas de fondos internacionales y locales redoblan sus inversiones en el mismo negocio que Blackstone está abandonando. 

“Dos tendencias que parecen opuestas se superponen”, explica a El Salto Javier Gil, investigador y activista del Sindicato de Inquilinos de Madrid, “pero en realidad tiene un sentido”. Por un lado, la actuación de fondos de capital riesgo como Blackstone, que “entraron en España con una visión cortoplacista, sin interés en quedarse en España”. 

El exceso de liquidez de fondos que no encontraban seguridad en el mercado financiero se ha redirigido hacia el mercado inmobiliario, que ha vivido un nuevo auge en países como Estados Unidos, donde ya se está hablando de una nueva burbuja inmobiliaria

Y por otro, unos fondos “menos cortoplacistas” que buscan hacer negocio en el mercado del alquiler con “opciones a largo plazo, que aseguren rentabilidades a varios años, quizás no tan espectaculares como las que busca Blackstone con sus inversiones”, pero más que suficientes en un contexto global de crisis de rentabilidad.

En el contexto internacional, explica Gil, el exceso de liquidez producido por la política expansiva de los bancos centrales, pero también por los fondos de pensiones que no encontraban rentabilidad en las emisiones de deuda y bonos, se ha redirigido hacia el mercado inmobiliario, que ha vivido un nuevo auge en países como Estados Unidos, donde ya se está hablando de una nueva burbuja inmobiliaria. Ese exceso de liquidez también ha llegado a España, donde la rentabilidad del alquiler se situó en el 6,9% en 2021, un negocio 15 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.

La batalla de Madrid

Más allá de si las operaciones recientes de Blackstone son una jugada para influir en la ley de vivienda o si es el principio de una retirada del negocio del alquiler en España, las familias que viven en sus pisos en Catalunya intentarán no ponerle las cosas fáciles. La experiencia del Sindicato de Inquilinos de Madrid recuerda que es posible ganarle al gigante estadounidense.

Después de más de dos años de lucha, más 200 inquilinas e inquilinos organizados en este colectivo conseguían que Blackstone acepte renovar sus contratos de alquiler sin subidas abusivas. Una decena de promociones en Carabanchel, Vallecas, Torrejón de Ardoz y Tres Cantos, en su momento de protección oficial y suelo público, habían sido vendidas a diversos fondos buitres. Sus inquilinos comenzaron a organizarse contra las subidas de hasta un 100% que les imponía el fondo cuando tocaba renovar. Como medida de presión, al finalizar los contratos, cuentan desde el sindicato, los inquilinos se atrincheraban en sus viviendas pagando lo mismo que antes a través de la consignación de la renta en los juzgados. 

“Hoy nos sentimos vencedores: hemos sentado al mayor propietario de vivienda a negociar con nosotros. Lo que nunca pensamos que iba a ocurrir porque nos quisieron hacer sentir que estábamos solas ha ocurrido”, decía un vecino de Torrejón de Ardoz después de derrotar a Blackstone

La presión comenzó a dar resultados a principios de 2021, cuando Blackstone aceptó sentarse a negociar con el Sindicato de Inquilinos, dando pie a la “mayor negociación colectiva del movimiento por el derecho a la vivienda”. En octubre, el sindicato anunciaba la firma de 84 nuevos contratos de alquiler sin subidas abusivas y con una duración de siete años y otros tres prorrogables. “Hoy nos sentimos vencedores: hemos sentado al mayor propietario de vivienda a negociar con nosotros. Lo que nunca pensamos que iba a ocurrir porque nos quisieron hacer sentir que estábamos solas ha ocurrido. Y solo ha ocurrido porque nos hemos conocido entre nosotros, nos hemos juntado y hemos decidido que ninguna iba a quedarse atrás”, explicaba entonces José, vecino de Torrejón de Ardoz.

Negociación con el Gobierno

De forma paralela a la tramitación de la ley de vivienda, el Gobierno, a través del secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, anunció el pasado 27 de enero la promoción de 100.000 viviendas en régimen de “alquiler asequible”. La mitad saldría del parque público que el Estado pretende construir a medio plazo. La otra mitad, de la colaboración público-privada, con viviendas ya construidas y de las que se podría disponer, en teoría, en un plazo más corto. Según el plan de Lucas, la Sareb aportaría 15.000 viviendas, el fondo social bancario otras 11.000 y las otras 30.000 saldrían de acuerdos con los fondos de inversión. 

“Ante la falta de un inversor que les compre las viviendas que están fuera del mercado, las problemáticas, las que están destrozadas o asociadas a créditos fallidos, están intentando colocárselas al Estado”, resume Javier Gil

En este sentido, el Gobierno ya comenzó a negociar con varios fondos, especialmente con Blackstone, para crear una bolsa de pisos de alquiler con un 20% de descuento a cambio de que el Gobierno se convierta en el garante de esos contratos a largo plazo, algo que ayudaría a dar estabilidad a sus carteras de inversión. “Lo que vemos con este tipo de noticias es que los fondos de inversión están presionando para colocarle al Gobierno las viviendas que no pueden vender. Encima, en muchos casos son viviendas que ya han sido pagadas de una forma u otra por el Estado”, critica Gil. “Ante la falta de un inversor que les compre las viviendas que están fuera del mercado, las problemáticas, las que están destrozadas o asociadas a créditos fallidos, están intentando colocárselas al Estado”, resume. 

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